Como o repasse trata multa, seguro, IPTU, condomínio e garantia

Quem recebe a multa por atraso, o seguro, o IPTU ou o condomínio que o inquilino paga junto com o aluguel não é definido pelo repasse, e sim pelo item que foi cobrado na fatura. Cada item diz quem é debitado e quem é creditado. Se o valor não chegou ao proprietário (ou chegou quando não devia), o ajuste é no item.

Navegação no Módulo

Rotina	Descrição
Configurações Financeiras > Itens para Lançamento	Definir quem paga e quem recebe cada tipo de item.
Financeiro > Manutenção de Faturas	Ver e ajustar os itens de uma fatura.
Financeiro > Repasses de Proprietários > Efetuar Repasse	Conferir o que entra no repasse.

Como o item decide o repasse

No cadastro do item, os campos Debitar e Creditar aceitam Cliente, Proprietário, Imobiliária e Corretor.

Situação	Como o item deve estar
A multa e os juros devem ir ao proprietário	Item de multa e juros com Debitar: Cliente e Creditar: Proprietário.
A multa fica com a imobiliária	Item com Creditar: Imobiliária. O valor não aparece no repasse.
A multa e os juros devem ser divididos entre proprietário e imobiliária	No cadastro da empresa, escolha o destino proporcional. Veja Dividir a multa e os juros entre proprietário e imobiliária, abaixo.
Seguro pago pelo inquilino para a imobiliária	Item com Debitar: Cliente e Creditar: Imobiliária. Ele não pertence ao proprietário, por isso não entra no repasse.
IPTU ou condomínio que o proprietário paga e o inquilino reembolsa	Item que credita o proprietário. No contrato ou na fatura, o campo Proprietário que recebe indica quem recebe.
Aparecer no extrato do proprietário e entrar na geração do repasse	Ligue Mostrar no Extrato do Cliente no cadastro do item.

Mudar o item só vale para as próximas faturas. Nas faturas já geradas, altere o item na própria fatura em Manutenção de Faturas, ou exclua a fatura em aberto e gere de novo.

Dividir a multa e os juros entre proprietário e imobiliária

Por padrão, a multa e os juros de uma fatura de locação vão inteiros para o lado que o item de multa credita. Se a sua imobiliária prefere repartir, ela escolhe o destino proporcional no cadastro da empresa, em Configurações > Empresas / Filiais, aba Financeiro, seção Configurações para Contratos de Locação. O campo Destino da multa e juros tem duas opções:

Opção	O que acontece
Conforme o item escolhido (padrão)	A multa e os juros vão para o lado que o Item para Multas e Juros credita, como nas situações da tabela acima.
Proporcional a quem recebe cada item	O sistema divide cada encargo pelo peso do que o inquilino paga na fatura: o que vai para o proprietário (como o aluguel) e o que fica com a imobiliária (como seguro, taxa e condomínio que ela paga). A parte do proprietário vai para o Item do proprietário, e a parte da imobiliária, para o Item da imobiliária.

Exemplo (valores fictícios)	Resultado
Fatura de R$ 1.000,00: aluguel de R$ 700,00 (proprietário) e seguro de R$ 300,00 (imobiliária). Multa de 10%	Multa de R$ 100,00
Parte do proprietário (700 de 1.000)	R$ 70,00, que entram no repasse do proprietário
Parte da imobiliária (300 de 1.000)	R$ 30,00, que ficam com a imobiliária

Na fatura, cada encargo vira duas linhas: "Multa (10%) · parte do proprietário" e "Multa (10%) · parte da imobiliária". Os juros seguem a mesma divisão, em linhas próprias.

• Se só um lado recebe pelos itens da fatura, por exemplo quando a fatura só tem aluguel, a multa e os juros inteiros vão para ele.
• O aluguel que a imobiliária já adiantou ao proprietário pelo repasse garantido conta como da imobiliária: a multa e os juros dele ficam com ela.
• Multas e descontos que já estão na fatura, como a multa por desistência, não entram no peso da divisão.
• A divisão vale para a multa e os juros lançados na baixa do boleto pelo banco, pela opção Calcular Multa e na renegociação da dívida. Contratos de assinatura não usam a divisão.
• Vale para o que for lançado depois que a empresa for gravada com essa opção. O que já está lançado nas faturas não muda.
• O Item do proprietário precisa estar com Mostrar no Extrato do Cliente ligado, senão o valor fica fora do repasse.

Se você usa Regras de Comissionamento sobre a multa, o filtro de itens da regra precisa incluir o Item do proprietário e o Item da imobiliária. Quando a comissão da imobiliária é debitada do proprietário, ela não incide sobre a parte da multa que ficou com a imobiliária, porque o proprietário não recebeu esse valor.

A configuração de cada campo está em Como cadastrar e gerenciar Empresas / Filiais no sistema, e o lançamento manual da multa, em Como calcular a multa e juros de uma fatura de forma manual.

Passo a passo — corrigir o destino de um item

1. Acesse Configurações Financeiras > Itens para Lançamento e abra o item.
2. Em Debitar e Creditar, selecione quem paga e quem recebe.
3. Grave. Confira o resultado numa fatura nova, no extrato do proprietário.

Repasse garantido

Com o Aluguel Garantido ligado, a imobiliária repassa o aluguel ao proprietário depois do vencimento, mesmo sem o inquilino ter pago. Para o item entrar nessa garantia, ligue Item Garantido no Repasse no cadastro do item.

• Ativou a garantia depois que a fatura venceu? A fatura vencida não entra sozinha. Em Manutenção de Faturas, use Liberar o repasse garantido na fatura, ou altere o vencimento para a regra se aplicar.
• Os lançamentos do repasse garantido não aparecem para selecionar? Limpe o cache do navegador e abra Efetuar Repasse de novo; depois selecione os lançamentos e clique em repassar.

Saldo negativo do proprietário

Para deixar o saldo do proprietário positivo, lance um crédito em Contas a Pagar e Receber, vinculado ao proprietário e ao plano de contas da conta do cliente. Esse lançamento passa a compor o repasse. Para repassar com ele, selecione-o em Efetuar Repasse.

Perguntas frequentes

➜ A multa ficou retida na imobiliária. Confira na fatura o item de multa e juros: se ele credita a imobiliária, o valor não vai ao proprietário. Se a empresa usa o destino proporcional, só a parte calculada sobre os itens da imobiliária fica com ela; o restante entra no repasse do proprietário.

➜ O seguro fiança não foi descontado do repasse. O seguro é pago pelo inquilino e fica com a imobiliária. Ele não faz parte do repasse.