Como cadastrar um contrato de locação

O Contrato de Locação é o registro responsável por centralizar grande parte das operações financeiras relacionadas à locação, como geração das faturas do inquilino, comissões da imobiliária, repasses aos proprietários, reajustes e informações utilizadas na DIMOB.

O cadastro é dividido em diferentes abas. Inicialmente, as informações necessárias para criar o contrato são preenchidas nas primeiras etapas. Após a gravação, outras abas e configurações ficam disponíveis para complementar o cadastro.

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Identificação

[PRINT: aba Contrato, bloco de identificação]

Nesta etapa, são definidas as principais informações que identificam o contrato de locação.

Campo	Descrição
Imóvel	Define o imóvel relacionado ao contrato. O preenchimento é obrigatório. São apresentados os imóveis disponíveis para locação conforme sua situação no sistema.
Inquilino (Locatário)	Define o locatário responsável pelo contrato. O preenchimento é obrigatório.
Tipo Contrato	Define o tipo de contrato utilizado. Essa informação deve ser conferida antes da gravação, pois não poderá ser alterada posteriormente.
Referência	Permite informar um código ou identificação interna utilizada pela imobiliária.
Situação	Define a situação atual do contrato e fica disponível após a gravação.
Empresa	Define a empresa responsável pelo contrato e influencia configurações como dados bancários, informações fiscais e cobrança das faturas.

⚠️ Atenção: Depois que o contrato possui faturas geradas, informações como imóvel, inquilino, valor e datas podem ficar bloqueadas para edição. Para alterar o valor cobrado posteriormente, utilize o processo de Reajuste.

Data e recorrência

[PRINT: bloco de data e recorrência]

As configurações de data e recorrência determinam o período do contrato e como as mensalidades serão calculadas.

Campo	Descrição
Início Contrato	Define a data de início da locação. O preenchimento é obrigatório.
Modalidade	Define como os períodos das faturas serão calculados.
Prazo	Define se o contrato possui uma data final determinada ou se permanecerá por prazo indeterminado.
Duração (meses)	Define a quantidade de meses de duração quando aplicável.
Fim Contrato	Apresenta a data final calculada pelo sistema conforme as informações preenchidas.

As modalidades disponíveis determinam como o período de cada cobrança será formado.

Modalidade	Descrição
Início do Contrato	Utiliza a data de entrada como referência para os períodos, sem cálculo proporcional inicial. Um contrato iniciado em 23/03, por exemplo, poderá considerar o período de 23/03 a 22/04.
Dia de Vencimento	Utiliza o dia do vencimento como referência. O primeiro período pode ser calculado proporcionalmente até o início do próximo ciclo.
Início do Mês	Considera os meses civis, do primeiro ao último dia de cada mês. A primeira e a última cobrança podem possuir cálculo proporcional.

O campo Prazo também interfere na identificação das parcelas.

Prazo	Comportamento
Por data	O contrato possui uma data final e as parcelas podem ser identificadas no formato N de M .
Indeterminado	O contrato não possui data final determinada e as faturas continuam sendo geradas conforme a recorrência configurada.

Prazo

Comportamento

Por data

O contrato possui uma data final e as parcelas podem ser identificadas no formato

N de M

Indeterminado

O contrato não possui data final determinada e as faturas continuam sendo geradas conforme a recorrência configurada.

Valores e comissões

[PRINT: bloco de valores e comissões]

Nesta etapa, são configurados o valor da locação, o vencimento e as comissões relacionadas ao contrato.

Campo	Descrição
Valor	Representa o valor originalmente definido na assinatura do contrato. Esse campo não é atualizado pelos reajustes posteriores.
Valor Atual	Representa o valor atualmente utilizado para gerar as faturas do contrato. É atualizado conforme os reajustes realizados.
Vencimento	Define o dia utilizado para o vencimento das cobranças. O preenchimento é obrigatório.
1ª Comissão	Define a comissão inicial ou taxa de intermediação cobrada no início da locação.
Parcelar Em	Define em quantas parcelas a primeira comissão será distribuída.
A partir da parcela	Define a partir de qual parcela a primeira comissão começará a ser cobrada.
Comissão Recorrente	Define a comissão cobrada de forma recorrente nas mensalidades, como a taxa de administração.
Adicionar comissão recorrente na primeira mensalidade	Permite incluir a comissão recorrente já na primeira cobrança.
Unificar a primeira e segunda parcela	Permite juntar as primeiras cobranças quando necessário, como em situações em que a primeira parcela proporcional resulta em um valor reduzido.

Reajuste

[PRINT: bloco de reajuste]

As configurações de reajuste determinam quando e de que forma o Valor Atual do contrato será atualizado.

Campo	Descrição
Índice	Define o índice utilizado para calcular o reajuste.
Reajuste (meses)	Define o intervalo, em meses, entre os reajustes.
Próximo Reajuste	Apresenta a próxima data prevista para reajuste.
Último Reajuste	Apresenta a data do último reajuste realizado.

Os campos Próximo Reajuste e Último Reajuste são apresentados inicialmente bloqueados. Quando necessário realizar uma correção manual, utilize a opção disponível ao lado do respectivo campo para liberar a edição.

Pessoas

[PRINT: aba Pessoas]

A aba Pessoas concentra os participantes e responsáveis relacionados ao contrato de locação.

Proprietários

Campo	Descrição
Pessoa	Define o proprietário relacionado ao imóvel e ao contrato.
Conta para repasse	Define a conta utilizada para receber os valores do repasse.
Método do repasse manual	Define como o repasse manual será realizado para aquele proprietário.
Participação	Define o percentual de participação do proprietário. Quando houver mais de um, a distribuição deve totalizar 100% entre os participantes considerados.
% DIMOB	Define o percentual utilizado para as informações relacionadas à DIMOB.
Não participa do rateio do aluguel	Retira o proprietário da distribuição do valor do aluguel quando aplicável.

⚠️ Atenção: Um contrato sem proprietário vinculado não possui destinatário definido para o repasse dos valores recebidos. Confira essa informação antes de iniciar o faturamento e os repasses.

Pessoas Relacionadas

Permite adicionar outras pessoas relacionadas ao contrato, como ocupantes, e definir um Responsável pelo Pagamento.

Quando houver um responsável pelo pagamento, as cobranças poderão ser direcionadas a essa pessoa, enquanto o locatário permanece vinculado ao contrato.

Envolvidos

Permite cadastrar os envolvidos que participarão da divisão das comissões.

⚠️ Atenção: O percentual informado para os envolvidos representa uma participação sobre a comissão da imobiliária, e não sobre o valor total do aluguel.

Também podem ser cadastradas informações relacionadas a:

Informação	Descrição
Testemunhas	Permite vincular as testemunhas relacionadas ao contrato.
Veículos com acesso ao Imóvel	Permite registrar veículos autorizados ou relacionados à ocupação do imóvel.
Corretor Responsável	Define o corretor responsável pela locação.
Equipe da Locação	Permite relacionar a equipe responsável pelo contrato.
Permissão de Acesso	Define os usuários ou regras de acesso ao contrato.

Configurações

[PRINT: aba Configurações]

A aba Configurações reúne regras relacionadas às cobranças, repasses, encargos e demais comportamentos financeiros do contrato.

Configuração	Descrição
Método de cobrança	Define a forma utilizada para cobrar as faturas do contrato.
Conta financeira	Define a conta financeira relacionada às movimentações do contrato.
Nota Fiscal de Serviço	Define as regras relacionadas à emissão de notas fiscais.
Como fazer o repasse?	Define quando e como os valores serão repassados ao proprietário, podendo considerar processos manuais, quantidade de dias após o recebimento ou um dia fixo.
Ativar repasse automático via ApBank	Permite automatizar o envio dos valores ao proprietário utilizando o ApBank.
Recibo de Repasse	Define configurações relacionadas ao documento de repasse.
Recibo de Repasse Unificado	Permite utilizar um recibo unificado quando aplicável.
Observações Para o Repasse	Permite incluir informações adicionais nos documentos ou processos de repasse.
Multa e Juros	Define as regras aplicadas às cobranças em atraso, podendo utilizar a configuração geral ou uma regra específica para o contrato.
Desconto de Pontualidade	Define descontos concedidos conforme as condições de pagamento configuradas.
Multa de Rescisão	Define as regras utilizadas para o cálculo da multa em caso de encerramento antecipado.
DIMOB	Define as configurações relacionadas à geração das informações utilizadas na DIMOB.
Usar Endereço do Imóvel para Registro de Boleto	Permite utilizar o endereço do imóvel nas informações utilizadas para registro da cobrança.
Ocultar PIX	Oculta a opção de pagamento por PIX quando aplicável.
Reajuste Automático	Permite aplicar automaticamente os reajustes conforme as regras definidas no contrato.

Perguntas frequentes

➜ O imóvel não aparece na lista. Verifique se o imóvel está ativo e disponível para locação. Imóveis que já possuem vínculos que impedem uma nova locação podem não ser apresentados.

➜ Qual a diferença entre Valor e Valor Atual? O Valor representa o valor originalmente definido no contrato e não é alterado pelos reajustes. O Valor Atual representa o valor utilizado atualmente na geração das faturas e é atualizado conforme os reajustes.

➜ Não consigo mais editar o valor nem algumas datas do contrato. Verifique se já existem faturas geradas. Após a geração das cobranças, determinados campos ficam bloqueados para preservar os períodos e valores já calculados.

➜ Qual modalidade devo utilizar? Início do Contrato utiliza a data de entrada como referência dos períodos; Dia de Vencimento organiza os ciclos conforme o vencimento configurado; e Início do Mês considera o mês civil como referência.

➜ Cadastrei o Tipo de Contrato incorretamente. O Tipo Contrato não pode ser alterado após a gravação. Por isso, confira essa informação antes de criar o contrato.

➜ A soma das participações dos proprietários não fecha. Confira os percentuais informados para que a distribuição considerada totalize 100%. Proprietários que não devem participar da divisão podem utilizar a opção Não participa do rateio do aluguel.