Como cadastrar um contrato de locação?

O cadastro de contrato de locação registra todas as informações sobre um contrato de aluguel. Após o cadastro, o sistema gera as faturas mensais automaticamente, controla os repasses ao proprietário e disponibiliza as ferramentas de gestão do contrato.

Rotina: Financeiro > Contratos > Contratos de Locação > Adicionar Contrato

1. Acessando a listagem de contratos

Acesse Financeiro > Contratos > Contratos de Locação. Na listagem, clique em Adicionar Contrato para iniciar o cadastro. O formulário é organizado em seções — preencha cada uma e clique em Gravar e Continuar para avançar.

2. Seção: Classificação

Define as informações fundamentais do contrato:

Campo	Descrição	Obrigatório
Tipo Contrato	Modalidade do contrato — Anual, Temporada ou outros tipos configurados pela imobiliária.	Sim
Imóvel	Imóvel objeto da locação. Selecione pelo código ou nome na busca.	Sim
Inquilino (Locatário)	Pessoa física ou jurídica que irá locar o imóvel. Deve estar cadastrada em Pessoas.	Sim
Início e Fim do Contrato	Período de vigência. O fim é calculado automaticamente a partir da data de início e da duração em meses.	Sim
Modalidade	Define a partir de qual data o sistema calcula os vencimentos — Início do Contrato ou outra data de referência.	Sim
Recorrência	Frequência de geração das faturas — Mensalmente, Bimestralmente, etc.	Sim
Duração (Meses)	Prazo total do contrato em meses. Define automaticamente a data de fim.	Sim
Valor / Valor Atual	Valor base e valor vigente do aluguel. Após reajustes, o Valor Atual pode ser diferente do Valor original.	Sim
Vencimento	Dia do mês em que as faturas vencerão. Por exemplo, dia 10 = vencimento todo dia 10.	Sim
% 1ª Comissão	Percentual de comissão cobrado na primeira fatura do contrato (geralmente referente ao mês de entrada).	Sim
% Comissão Recorrente	Percentual de comissão cobrado mensalmente sobre as faturas subsequentes.	Sim
Índice de Reajuste	Indicador usado para corrigir o valor do aluguel — IGP-M, IPCA ou outro índice configurado.	Não
Reajuste (Meses)	Periodicidade do reajuste em meses (geralmente 12 meses).	Não
Empresa	Empresa da imobiliária vinculada ao contrato.	Sim
Corretor Responsável	Corretor que intermediou o contrato e receberá as comissões.	Sim
Tags	Etiquetas para categorização e filtragem do contrato na listagem.	Não
Observações Internas	Anotações visíveis apenas para a equipe da imobiliária, não exibidas ao cliente.	Não

3. Seção: Proprietários e Outros

Define o proprietário do imóvel e as regras de divisão do repasse. Quando o imóvel tem mais de um proprietário, cada um é adicionado nessa seção com seu respectivo percentual de participação. O sistema calculará o repasse proporcional para cada proprietário com base nesses percentuais.

Você também pode incluir outros envolvidos no contrato com papéis específicos — como administrador, fiador ou outros responsáveis vinculados ao contrato.

4. Seção: Garantias e Seguros

Registra a modalidade de garantia contratual escolhida. Os tipos disponíveis incluem:

• Fiador: Pessoa física que garante o pagamento em caso de inadimplência do locatário.
• Caução: Depósito em dinheiro ou bens como garantia.
• Seguro Fiança: Apólice de seguro que cobre a inadimplência. Informe a seguradora, número da apólice e vigência.
• Título de Capitalização: Título financeiro usado como garantia.

5. Seção: Configurações

Configurações financeiras detalhadas do contrato:

• Método de cobrança: Como o boleto, PIX ou débito automático será configurado para o locatário.
• Conta para recebimento: Conta bancária ou ApBank onde os pagamentos serão creditados.
• Multa e Juros por atraso: Percentuais aplicados automaticamente em faturas não pagas na data de vencimento.
• Desconto de pontualidade: Desconto oferecido ao locatário em caso de pagamento antecipado — valor, prazo e condições.
• Régua de cobrança: Sequência automática de notificações enviadas ao locatário em caso de atraso.

6. Seção: Documentação

Gerencia os documentos relacionados ao contrato:

• Gerar Contrato: Cria o contrato em PDF a partir de um modelo cadastrado no sistema (Modelos de Documentos).
• Anexos: Área para enviar arquivos relacionados — contrato assinado, RG, CPF, comprovante de renda, laudos de vistoria, etc.
• Assinatura Digital: Permite enviar o contrato para assinatura eletrônica das partes envolvidas.

7. Seção: Itens Adicionais do Contrato

Define cobranças extras que serão incluídas nas faturas mensais do contrato — além do valor do aluguel. Exemplos comuns: IPTU (quando pago pelo locatário), taxa de condomínio, taxa de administração adicional, seguros, etc.

Use o botão Itens Padrão para importar configurações de itens já cadastradas, ou Adicionar Item para incluir um novo encargo manualmente com valor e plano de contas específico.

8. Seção: Faturas do Contrato

Exibe todas as faturas geradas pelo contrato, com status (Pago, Não Pago, Vencido), valores e datas. As principais ações disponíveis são:

• Gerar Parcelas: Cria as faturas mensais com base nas configurações do contrato.
• Criar Fatura: Adiciona uma fatura avulsa fora da recorrência padrão.
• Unificar: Combina múltiplas faturas em uma única cobrança.
• Enviar: Envia faturas selecionadas por e-mail ou WhatsApp ao locatário.
• Registrar: Registra boletos no ApBank.
• Remover: Exclui faturas selecionadas.

9. Seção: Lançamentos do Contrato

Exibe os lançamentos financeiros associados ao contrato — movimentações registradas nas contas financeiras como resultado dos pagamentos, repasses e outras operações. Permite consultar o histórico financeiro completo relacionado ao contrato.

10. Seção: Controle de Repasses

Acompanha os repasses realizados ao proprietário — data, valor bruto, descontos e valor líquido transferido. Permite verificar quais repasses já foram efetuados e quais estão pendentes, além de acessar os detalhes de cada transferência.

11. Seção: Campos Customizados

Exibe campos adicionais criados pela própria imobiliária para registrar informações específicas do seu fluxo de trabalho — dados que não existem no cadastro padrão. Os campos disponíveis variam conforme a configuração da imobiliária em Configurações > Campos Customizados.

12. Gravando o contrato

Após preencher as seções desejadas, clique em Gravar e Continuar para salvar e permanecer no formulário ou em Gravar e Voltar para salvar e retornar à listagem.

Com o contrato gravado, as faturas mensais são geradas automaticamente. Acesse o contrato a qualquer momento para editar, reajustar, renovar, suspender ou encerrar.

As seções obrigatórias para o funcionamento correto do contrato são: Classificação, Proprietários e Outros e Configurações. As demais seções podem ser preenchidas gradualmente conforme necessário.