Como funciona para gerar a DIMOB

A rotina Gerar DIMOB monta o arquivo da DIMOB, a declaração anual em que a imobiliária informa à Receita Federal os aluguéis e as vendas que intermediou. O sistema reúne os contratos marcados para a DIMOB, soma o que foi pago no ano escolhido e entrega o arquivo pronto para importar no programa da Receita.
Antes de baixar o arquivo, a tela mostra o que vai ser declarado, linha a linha, e aponta os cadastros que impedem a geração. Use também o botão Conferir Titularidade para achar os contratos em que quem recebe o repasse não é quem será declarado.
Para acessar, você precisa da permissão do item Relatórios > Fiscal > Gerar DIMOB. O relatório depende do módulo Financeiro no plano da imobiliária.
Navegação no módulo
Rotina: Relatórios > Fiscal > Gerar DIMOB
A tela abre vazia, com o aviso "Confira os filtros e clique em Gerar para montar o arquivo da DIMOB...". Nada é calculado até você clicar em Gerar.
O que entra na DIMOB
O arquivo só leva o que estiver marcado para a DIMOB. Confira estes pontos antes de gerar:
Onde conferir
O que precisa estar certo
Contrato
A chave DIMOB ligada no contrato de locação ou de venda ("Define se o contrato entrará ou não no arquivo anual da DIMOB"). Contrato com a chave desligada fica fora.
Item de lançamento
A chave DIMOB ligada no item, em Configurações > Financeiro > Itens para Lançamentos. Nas locações, só entram os lançamentos de itens marcados.
Dados da imobiliária
Razão social, CNPJ/CPF, CPF do responsável juridicamente e endereço, em Configurações > Configurações Gerais, aba Empresa.
Cadastros
CPF ou CNPJ do proprietário, do inquilino e do comprador, e endereço, CEP e cidade do imóvel. Sem eles, a tela lista o cadastro a corrigir e não gera o arquivo.
Nas locações (anual e temporada), entram os valores pagos dentro do ano escolhido, mês a mês: aluguel, comissão e imposto retido. Nas vendas, entram os contratos de venda com situação Ativo ou Concluído e data de venda dentro do ano.
Se o contrato tiver o campo % DIMOB preenchido nos proprietários, a declaração segue esse percentual, independente de quanto cada um recebeu de repasse. Em branco, o sistema usa a porcentagem do repasse.
Filtros
Os filtros ficam na barra logo abaixo do título. Clique no nome do filtro, ajuste e clique em Aplicar.
Filtro
O que faz
Período
Campo Ano: o ano-calendário da declaração. A tela abre no ano anterior ao atual, que é o que se declara no ano corrente.
Vínculos
Restringe a declaração por Imóvel, Proprietário, Inquilino, Contrato ou Empresa. Ao escolher uma empresa, o cabeçalho do arquivo usa os dados dela, cadastrados em Configurações > Empresas / Filiais.
Situação
Campo Tipo de Contrato: Anual, Temporada ou Venda. Sem nenhum marcado, entram todos.
Exibição
Opção Valores por mês: abre, abaixo de cada locação, os doze meses com aluguel, comissão e imposto. Muda só a tabela, não o arquivo.
O botão redondo no começo da barra gera o relatório de novo com os filtros atuais. Quando algum filtro sai do padrão, aparece Limpar, que volta tudo ao recorte de abertura.
Como gerar
1. Confira o Ano no filtro Período.
2. Se precisar, restrinja por empresa, contrato ou pessoa em Vínculos, ou por tipo de contrato em Situação.
3. Clique em Gerar, no alto da tela. O sistema monta a declaração e mostra os cartões de resumo, o botão do arquivo e as tabelas de vendas e locações.
4. Clique em Arquivo DIMOB foi gerado com sucesso. Clique para Baixar! para salvar o arquivo e importar no programa da DIMOB.
Se nenhum contrato marcado teve movimento no ano, a tela avisa que o arquivo sairia apenas com o cabeçalho. Confira o ano, os filtros e a chave DIMOB nos contratos e nos itens de lançamento antes de entregar à Receita.
Como ler o relatório
Os cartões do topo resumem o que o arquivo declara:
Cartão
O que mostra
Registros declarados
Quantidade de linhas do arquivo. Cada linha é um contrato + proprietário + inquilino, então não é a quantidade de contratos.
Aluguel declarado
Soma do aluguel das locações no ano-calendário.
Venda declarada
Soma do valor das vendas no ano-calendário.
Comissão declarada
Comissões de locações e vendas somadas.
Imposto retido
Imposto retido nas locações. Venda não tem retenção na DIMOB.
Proprietários declarados
Quantidade de proprietários diferentes no arquivo.
A tabela Vendas traz uma linha por venda:
Coluna
O que mostra
Contrato
Tipo e código do contrato, com link para abrir.
Imóvel
Título, código e endereço do imóvel.
Proprietário
Vendedor declarado, com CPF/CNPJ.
Comprador
Comprador declarado, com CPF/CNPJ.
Data Assinatura
Data de assinatura do contrato.
Data Venda
Data da venda, que define em que ano ela entra.
Venda
Valor da venda declarado, proporcional à participação do proprietário e do comprador.
Comissão
Comissão da venda, na mesma proporção.
Imposto
Sempre "—": a DIMOB não declara imposto retido em venda.
A tabela Locações traz uma linha por contrato, proprietário e inquilino:
Coluna
O que mostra
Contrato
Tipo (Anual ou Temporada) e código do contrato.
Imóvel
Título, código e endereço do imóvel.
Proprietário
Locador declarado, com CPF/CNPJ. Quando o contrato tem % DIMOB, o percentual aparece ao lado.
Inquilino
Locatário declarado, com CPF/CNPJ. Os demais inquilinos com percentual aparecem logo abaixo, cada um com a sua parte.
Data Assinatura
Data de assinatura do contrato.
Início da Locação
Data de início do contrato.
Aluguel
Aluguel pago no ano.
Comissão
Comissão da imobiliária no ano.
Imposto
Imposto retido no ano.
Com Valores por mês ligado no filtro Exibição, cada locação mostra os doze meses do ano, com aluguel, comissão e imposto de cada mês:
Conferir titularidade
O botão Conferir Titularidade lista os contratos de locação em que quem recebe o repasse não é quem será declarado à Receita. Ele usa os mesmos filtros da tela e pode ser usado antes ou depois de gerar.
O cartão Proprietários a conferir mostra quantos apareceram. Na tabela, cada linha traz o contrato, o imóvel, o proprietário, a parte dele no Repasse, o % DIMOB, a Conta do repasse e o motivo em O que conferir:
Motivo
O que significa
Conta de terceiro
"O repasse vai para conta de outra pessoa (titular diferente do proprietário)".
% diferente
"O % DIMOB é diferente da participação no repasse".
Declara sem receber
"Declara na DIMOB sem receber repasse".
Recebe sem declarar
"Recebe repasse e não declara na DIMOB".
Fora do imóvel
"Não consta como proprietário no cadastro do imóvel".
Divergência aqui não é necessariamente erro. É o que precisa ser confirmado com o cliente antes de entregar a declaração. Sem divergências, a tela mostra "Nenhuma divergência encontrada entre quem recebe o repasse e quem será declarado na DIMOB."
Quando a tela pede para corrigir cadastros
Se faltar um dado obrigatório, o arquivo não é gerado e a tela mostra "Corrija os cadastros abaixo para gerar o arquivo DIMOB". Cada linha traz o código do proprietário, do imóvel e do contrato, com link para abrir o cadastro, e o campo que falta.
Corrija os cadastros indicados e clique em Gerar de novo.
Opções
O botão de engrenagem no canto direito abre o menu de opções:
Opção
O que faz
Contratos de Locação
Abre a lista de contratos de locação, onde se marca o contrato para a DIMOB.
Contratos de Venda
Abre a lista de contratos de venda, origem das linhas do bloco Vendas.
Demonstrativo de IR
Abre o informe que se entrega ao proprietário ou ao inquilino.
Itens de Lançamento
Abre os itens de lançamento, onde fica a chave que faz o lançamento entrar na DIMOB.
Configurações do Financeiro
Abre as configurações do Financeiro.
Imprimir Relatório
Imprime a tela gerada, com o ano-calendário no subtítulo.
Exportar para Planilha
Baixa as tabelas Vendas e Locações em planilha.
Os atalhos só aparecem para quem tem permissão na tela de destino.
Perguntas frequentes
➜ Por que um contrato de locação não entrou na DIMOB? Confira três pontos: a chave DIMOB no contrato, a chave DIMOB no item de lançamento e se houve lançamento pago dentro do ano escolhido.
➜ Por que um contrato gera mais de uma linha? Porque cada linha é um contrato + proprietário + inquilino. Um contrato com dois proprietários gera duas linhas, e um contrato em que o inquilino mudou no ano gera uma linha para cada inquilino.
➜ Onde ficam os dados da imobiliária que vai declarar? Em Configurações > Configurações Gerais, aba Empresa: razão social, CNPJ/CPF, CPF do responsável juridicamente e endereço. Se você filtrar uma empresa em Vínculos, valem os dados dela em Configurações > Empresas / Filiais.
➜ O que faço com os proprietários a conferir? Abra o contrato pelo link da linha e confira os proprietários, o % DIMOB e a conta do repasse. Se estiver tudo certo com o cliente, a divergência pode ser mantida.
➜ Por que o imposto da venda aparece com um traço? Porque a DIMOB não declara imposto retido em venda. O imposto retido só existe nas locações.
➜ Qual a diferença entre a DIMOB e o Demonstrativo de IR? A DIMOB é o arquivo que a imobiliária entrega à Receita com todas as operações. O Demonstrativo de IR é o informe individual que você entrega ao proprietário ou ao inquilino.