Fiscal

Como funciona para gerar a DIMOB
A rotina Gerar DIMOB monta o arquivo da DIMOB, a declaração anual em que a imobiliária informa à Receita Federal os aluguéis e as vendas que intermediou. O sistema reúne os contratos marcados para a DIMOB, soma o que foi pago no ano escolhido e entrega o arquivo pronto para importar no programa da Receita.
Antes de baixar o arquivo, a tela mostra o que vai ser declarado, linha a linha, e aponta os cadastros que impedem a geração. Use também o botão Conferir Titularidade para achar os contratos em que quem recebe o repasse não é quem será declarado.
Para acessar, você precisa da permissão do item Relatórios > Fiscal > Gerar DIMOB. O relatório depende do módulo Financeiro no plano da imobiliária.
Navegação no módulo
Rotina: Relatórios > Fiscal > Gerar DIMOB
A tela abre vazia, com o aviso "Confira os filtros e clique em Gerar para montar o arquivo da DIMOB...". Nada é calculado até você clicar em Gerar.
O que entra na DIMOB
O arquivo só leva o que estiver marcado para a DIMOB. Confira estes pontos antes de gerar:
Onde conferir
O que precisa estar certo
Contrato
A chave DIMOB ligada no contrato de locação ou de venda ("Define se o contrato entrará ou não no arquivo anual da DIMOB"). Contrato com a chave desligada fica fora.
Item de lançamento
A chave DIMOB ligada no item, em Configurações > Financeiro > Itens para Lançamentos. Nas locações, só entram os lançamentos de itens marcados.
Dados da imobiliária
Razão social, CNPJ/CPF, CPF do responsável juridicamente e endereço, em Configurações > Configurações Gerais, aba Empresa.
Cadastros
CPF ou CNPJ do proprietário, do inquilino e do comprador, e endereço, CEP e cidade do imóvel. Sem eles, a tela lista o cadastro a corrigir e não gera o arquivo.
Nas locações (anual e temporada), entram os valores pagos dentro do ano escolhido, mês a mês: aluguel, comissão e imposto retido. Nas vendas, entram os contratos de venda com situação Ativo ou Concluído e data de venda dentro do ano.
Se o contrato tiver o campo % DIMOB preenchido nos proprietários, a declaração segue esse percentual, independente de quanto cada um recebeu de repasse. Em branco, o sistema usa a porcentagem do repasse.
Filtros
Os filtros ficam na barra logo abaixo do título. Clique no nome do filtro, ajuste e clique em Aplicar.
Filtro
O que faz
Período
Campo Ano: o ano-calendário da declaração. A tela abre no ano anterior ao atual, que é o que se declara no ano corrente.
Vínculos
Restringe a declaração por Imóvel, Proprietário, Inquilino, Contrato ou Empresa. Ao escolher uma empresa, o cabeçalho do arquivo usa os dados dela, cadastrados em Configurações > Empresas / Filiais.
Situação
Campo Tipo de Contrato: Anual, Temporada ou Venda. Sem nenhum marcado, entram todos.
Exibição
Opção Valores por mês: abre, abaixo de cada locação, os doze meses com aluguel, comissão e imposto. Muda só a tabela, não o arquivo.
O botão redondo no começo da barra gera o relatório de novo com os filtros atuais. Quando algum filtro sai do padrão, aparece Limpar, que volta tudo ao recorte de abertura.
Como gerar
1. Confira o Ano no filtro Período.
2. Se precisar, restrinja por empresa, contrato ou pessoa em Vínculos, ou por tipo de contrato em Situação.
3. Clique em Gerar, no alto da tela. O sistema monta a declaração e mostra os cartões de resumo, o botão do arquivo e as tabelas de vendas e locações.
4. Clique em Arquivo DIMOB foi gerado com sucesso. Clique para Baixar! para salvar o arquivo e importar no programa da DIMOB.
Se nenhum contrato marcado teve movimento no ano, a tela avisa que o arquivo sairia apenas com o cabeçalho. Confira o ano, os filtros e a chave DIMOB nos contratos e nos itens de lançamento antes de entregar à Receita.
Como ler o relatório
Os cartões do topo resumem o que o arquivo declara:
Cartão
O que mostra
Registros declarados
Quantidade de linhas do arquivo. Cada linha é um contrato + proprietário + inquilino, então não é a quantidade de contratos.
Aluguel declarado
Soma do aluguel das locações no ano-calendário.
Venda declarada
Soma do valor das vendas no ano-calendário.
Comissão declarada
Comissões de locações e vendas somadas.
Imposto retido
Imposto retido nas locações. Venda não tem retenção na DIMOB.
Proprietários declarados
Quantidade de proprietários diferentes no arquivo.
A tabela Vendas traz uma linha por venda:
Coluna
O que mostra
Contrato
Tipo e código do contrato, com link para abrir.
Imóvel
Título, código e endereço do imóvel.
Proprietário
Vendedor declarado, com CPF/CNPJ.
Comprador
Comprador declarado, com CPF/CNPJ.
Data Assinatura
Data de assinatura do contrato.
Data Venda
Data da venda, que define em que ano ela entra.
Venda
Valor da venda declarado, proporcional à participação do proprietário e do comprador.
Comissão
Comissão da venda, na mesma proporção.
Imposto
Sempre "—": a DIMOB não declara imposto retido em venda.
A tabela Locações traz uma linha por contrato, proprietário e inquilino:
Coluna
O que mostra
Contrato
Tipo (Anual ou Temporada) e código do contrato.
Imóvel
Título, código e endereço do imóvel.
Proprietário
Locador declarado, com CPF/CNPJ. Quando o contrato tem % DIMOB, o percentual aparece ao lado.
Inquilino
Locatário declarado, com CPF/CNPJ. Os demais inquilinos com percentual aparecem logo abaixo, cada um com a sua parte.
Data Assinatura
Data de assinatura do contrato.
Início da Locação
Data de início do contrato.
Aluguel
Aluguel pago no ano.
Comissão
Comissão da imobiliária no ano.
Imposto
Imposto retido no ano.
Com Valores por mês ligado no filtro Exibição, cada locação mostra os doze meses do ano, com aluguel, comissão e imposto de cada mês:
Conferir titularidade
O botão Conferir Titularidade lista os contratos de locação em que quem recebe o repasse não é quem será declarado à Receita. Ele usa os mesmos filtros da tela e pode ser usado antes ou depois de gerar.
O cartão Proprietários a conferir mostra quantos apareceram. Na tabela, cada linha traz o contrato, o imóvel, o proprietário, a parte dele no Repasse, o % DIMOB, a Conta do repasse e o motivo em O que conferir:
Motivo
O que significa
Conta de terceiro
"O repasse vai para conta de outra pessoa (titular diferente do proprietário)".
% diferente
"O % DIMOB é diferente da participação no repasse".
Declara sem receber
"Declara na DIMOB sem receber repasse".
Recebe sem declarar
"Recebe repasse e não declara na DIMOB".
Fora do imóvel
"Não consta como proprietário no cadastro do imóvel".
Divergência aqui não é necessariamente erro. É o que precisa ser confirmado com o cliente antes de entregar a declaração. Sem divergências, a tela mostra "Nenhuma divergência encontrada entre quem recebe o repasse e quem será declarado na DIMOB."
Quando a tela pede para corrigir cadastros
Se faltar um dado obrigatório, o arquivo não é gerado e a tela mostra "Corrija os cadastros abaixo para gerar o arquivo DIMOB". Cada linha traz o código do proprietário, do imóvel e do contrato, com link para abrir o cadastro, e o campo que falta.
Corrija os cadastros indicados e clique em Gerar de novo.
Opções
O botão de engrenagem no canto direito abre o menu de opções:
Opção
O que faz
Contratos de Locação
Abre a lista de contratos de locação, onde se marca o contrato para a DIMOB.
Contratos de Venda
Abre a lista de contratos de venda, origem das linhas do bloco Vendas.
Demonstrativo de IR
Abre o informe que se entrega ao proprietário ou ao inquilino.
Itens de Lançamento
Abre os itens de lançamento, onde fica a chave que faz o lançamento entrar na DIMOB.
Configurações do Financeiro
Abre as configurações do Financeiro.
Imprimir Relatório
Imprime a tela gerada, com o ano-calendário no subtítulo.
Exportar para Planilha
Baixa as tabelas Vendas e Locações em planilha.
Os atalhos só aparecem para quem tem permissão na tela de destino.
Perguntas frequentes
➜ Por que um contrato de locação não entrou na DIMOB? Confira três pontos: a chave DIMOB no contrato, a chave DIMOB no item de lançamento e se houve lançamento pago dentro do ano escolhido.
➜ Por que um contrato gera mais de uma linha? Porque cada linha é um contrato + proprietário + inquilino. Um contrato com dois proprietários gera duas linhas, e um contrato em que o inquilino mudou no ano gera uma linha para cada inquilino.
➜ Onde ficam os dados da imobiliária que vai declarar? Em Configurações > Configurações Gerais, aba Empresa: razão social, CNPJ/CPF, CPF do responsável juridicamente e endereço. Se você filtrar uma empresa em Vínculos, valem os dados dela em Configurações > Empresas / Filiais.
➜ O que faço com os proprietários a conferir? Abra o contrato pelo link da linha e confira os proprietários, o % DIMOB e a conta do repasse. Se estiver tudo certo com o cliente, a divergência pode ser mantida.
➜ Por que o imposto da venda aparece com um traço? Porque a DIMOB não declara imposto retido em venda. O imposto retido só existe nas locações.
➜ Qual a diferença entre a DIMOB e o Demonstrativo de IR? A DIMOB é o arquivo que a imobiliária entrega à Receita com todas as operações. O Demonstrativo de IR é o informe individual que você entrega ao proprietário ou ao inquilino.

Relatório de Demonstrativo de Imposto de Renda
O Demonstrativo de IR monta o informe que o proprietário ou o inquilino usa na própria declaração de Imposto de Renda. Para o proprietário, mostra o aluguel recebido, a comissão da imobiliária e o imposto retido. Para o inquilino, mostra o que ele pagou de aluguel.
O demonstrativo é sempre de uma pessoa por vez. Você escolhe a pessoa, o ano e o modelo, gera, confere na tela e envia por e-mail com o PDF anexado.
Para acessar, você precisa da permissão do item Relatórios > Fiscal > Demonstrativo de IR. O relatório depende do módulo Financeiro no plano da imobiliária.
Navegação no módulo
Rotina: Relatórios > Fiscal > Demonstrativo de IR
A tela abre com o aviso "Escolha a pessoa no painel Vínculos da barra: o demonstrativo é sempre de um proprietário ou de um inquilino." Sem a pessoa, nada é gerado.
Na lista e no cadastro de Pessoas, a ação Demonstrativo de IR abre esta tela com a pessoa já escolhida. Confira o Ano antes de enviar.
O que entra no demonstrativo
Entram só as faturas pagas de contratos marcados para a DIMOB, com lançamentos de itens também marcados para a DIMOB. É a mesma marcação usada em Gerar DIMOB, então o informe da pessoa conversa com o que a imobiliária declara à Receita.
Situação
Como o valor entra
Modelo Anual
Faturas pagas dentro do ano escolhido. Um aluguel pago em outro ano entra no ano em que foi pago.
Modelo Por período
Lançamentos pagos dentro do intervalo de datas escolhido.
% DIMOB no contrato
Para o proprietário, o valor segue o % DIMOB dele no contrato, quando preenchido.
Vários inquilinos
Para o inquilino, o valor segue o percentual de cada um no contrato.
Filtros
Os filtros ficam na barra logo abaixo do título. Clique no nome do filtro, ajuste e clique em Aplicar.
Filtro
O que faz
Período
Campo Ano, usado no modelo Anual, e campo Período (data inicial e final), usado no modelo Por período. A tela abre no ano anterior ao atual.
Vínculos
Campo Cliente ou Fornecedor: a pessoa do demonstrativo, obrigatória. Campo Contrato: limita o informe a um ou mais contratos da pessoa.
Situação
Escolha Proprietário ou Inquilino (o papel da pessoa no contrato) e o Modelo do Demonstrativo: Anual ou Por período.
Se você escolher mais de uma pessoa em Vínculos, a barra avisa "O demonstrativo é de uma pessoa por vez: vale a primeira selecionada."
Como gerar
1. Em Vínculos, escolha a pessoa em Cliente ou Fornecedor e clique em Aplicar.
2. Em Situação, marque Proprietário ou Inquilino e o modelo.
3. Em Período, confira o Ano (modelo Anual) ou as datas (modelo Por período).
4. Clique em Gerar. A tela mostra os cartões de resumo, um bloco por contrato e o quadro Resultado no fim.
Se a pessoa não tiver fatura paga no recorte, aparece "Nenhum lançamento no ano-calendário". Confira o ano, o papel escolhido e os contratos selecionados.
Como ler o relatório
Os cartões do topo resumem o demonstrativo:
Cartão
O que mostra
Rendimentos (Créditos)
Soma dos créditos do recorte, o mesmo valor do rodapé.
Comissões (Débitos)
Soma das comissões da imobiliária. Só aparece quando a comissão é exibida.
Total Geral
Créditos menos débitos. O imposto retido não entra nesta conta.
Contratos no demonstrativo
Quantos contratos têm fatura paga e marcada para a DIMOB. Cada um vira um bloco.
Imóveis envolvidos
Quantidade de imóveis diferentes entre esses contratos.
Cada contrato vira um bloco. O cabeçalho do bloco traz:
Parte
O que mostra
Beneficiário(s)
Proprietário que recebe o aluguel, com código e CPF/CNPJ. Para o inquilino, aparecem todos os proprietários do contrato.
Pagador
Quem paga o aluguel, com código e CPF/CNPJ. Havendo outros inquilinos com percentual, eles aparecem logo abaixo, cada um com a sua parte.
Imóvel / Contrato
Código do contrato, código do imóvel, ano, título e endereço do imóvel, e a empresa da imobiliária com o CNPJ.
No modelo Anual, o bloco tem uma linha por mês:
Coluna
O que mostra
Mês
Mês do ano, de janeiro a dezembro.
Rendimento Bruto
Aluguel recebido pelo proprietário no mês. No demonstrativo do inquilino, a coluna se chama Pagamento e mostra o que ele pagou.
Comissão
Comissão da imobiliária no mês. Some quando a comissão está escondida para o inquilino.
Imposto Retido
Imposto retido no mês.
No modelo Por período, o bloco lista cada lançamento:
Coluna
O que mostra
Competência
Data de competência do lançamento.
Pagamento
Data em que o lançamento foi pago.
Descrição
Item do lançamento, com a parcela ao lado.
Valor
Valor do lançamento: verde quando é crédito, vermelho quando é débito.
Saldo
Saldo acumulado do bloco até aquela linha.
O quadro Resultado, no fim da tela, repete os Créditos, os Débitos e o Total Geral.
Para o inquilino, a comissão pode ficar escondida. Isso é definido em Configurações > Financeiro > Configurações Gerais, aba Central do Cliente, na opção "Esconder valor de comissão no IR do inquilino". Para o proprietário, a comissão sempre aparece.
Enviar por e-mail
Depois de escolher a pessoa, o botão Enviar por e-mail fica disponível. Ele abre o formulário de envio de mensagem já com a pessoa, o e-mail dela e o assunto "Demonstrativo de Imposto de Renda - Ano" seguido do ano. O formulário avisa que "O Demonstrativo de Imposto de Renda selecionado será anexado automaticamente no envio por E-mail."
O PDF anexado segue os mesmos filtros da tela: pessoa, ano ou período, papel, modelo e contratos.
Opções
Opção
O que faz
Gerar DIMOB
Abre a declaração que se entrega à Receita, com a mesma marcação.
Manutenção de Faturas
Abre as faturas, para conferir se a fatura está paga.
Contratos de Locação
Abre os contratos, onde se marca o contrato para a DIMOB.
Itens para Lançamentos
Abre os itens, onde fica a marca que faz o lançamento entrar no demonstrativo.
Configurações Gerais
Atalho Configurações Gerais do Financeiro: abre as configurações do Financeiro, onde fica a opção de esconder a comissão do inquilino.
Imprimir Relatório
Imprime a tela, com o ano, o modelo e o papel no subtítulo.
Exportar para Planilha
Baixa os blocos dos contratos em planilha.
Os atalhos só aparecem para quem tem permissão na tela de destino.
Perguntas frequentes
➜ Por que o valor não é igual a doze aluguéis? Porque o demonstrativo considera o que foi pago dentro do ano. Um aluguel pago em atraso, no ano seguinte, entra no ano do pagamento.
➜ Consigo gerar para várias pessoas de uma vez? Não. O demonstrativo é de uma pessoa por vez. Se você escolher mais de uma, vale a primeira selecionada.
➜ Por que a comissão não aparece? No demonstrativo do inquilino, a comissão some quando a opção "Esconder valor de comissão no IR do inquilino" está ligada nas configurações do Financeiro.
➜ Por que uma fatura paga não aparece? Confira se o contrato e o item de lançamento estão marcados para a DIMOB e se o pagamento caiu dentro do ano ou do período escolhido.
➜ Até que ano posso voltar? O campo Ano mostra do próximo ano até seis anos atrás. Para outro intervalo, use o modelo Por período. O "Ano inicial" das configurações do Financeiro limita só o que o inquilino vê na Central do Cliente.
➜ Qual a diferença entre o Demonstrativo de IR e a DIMOB? A DIMOB é o arquivo que a imobiliária entrega à Receita com todas as operações. O Demonstrativo de IR é o informe individual que você entrega ao proprietário ou ao inquilino.