Fiscal
Como funciona para gerar a DIMOB
A rotina Gerar DIMOB monta o arquivo da DIMOB, a declaração anual em que a imobiliária informa à Receita Federal os aluguéis e as vendas que intermediou. O sistema reúne os contratos marcados para a DIMOB, soma o que foi pago no ano escolhido e entrega o arquivo pronto para importar no programa da Receita.
Antes de baixar o arquivo, a tela mostra o que vai ser declarado, linha a linha, e aponta os cadastros que impedem a geração. Use também o botão Conferir Titularidade para achar os contratos em que quem recebe o repasse não é quem será declarado.
Para acessar, você precisa da permissão do item Relatórios > Fiscal > Gerar DIMOB. O relatório depende do módulo Financeiro no plano da imobiliária.
Navegação no módulo
Rotina: Relatórios > Fiscal > Gerar DIMOB
A tela abre vazia, com o aviso "Confira os filtros e clique em Gerar para montar o arquivo da DIMOB...". Nada é calculado até você clicar em Gerar.
O que entra na DIMOB
O arquivo só leva o que estiver marcado para a DIMOB. Confira estes pontos antes de gerar:
Onde conferir | O que precisa estar certo |
|---|---|
Contrato | A chave DIMOB ligada no contrato de locação ou de venda ("Define se o contrato entrará ou não no arquivo anual da DIMOB"). Contrato com a chave desligada fica fora. |
Item de lançamento | A chave DIMOB ligada no item, em Configurações > Financeiro > Itens para Lançamentos. Nas locações, só entram os lançamentos de itens marcados. |
Dados da imobiliária | Razão social, CNPJ/CPF, CPF do responsável juridicamente e endereço, em Configurações > Configurações Gerais, aba Empresa. |
Cadastros | CPF ou CNPJ do proprietário, do inquilino e do comprador, e endereço, CEP e cidade do imóvel. Sem eles, a tela lista o cadastro a corrigir e não gera o arquivo. |
Nas locações (anual e temporada), entram os valores pagos dentro do ano escolhido, mês a mês: aluguel, comissão e imposto retido. Nas vendas, entram os contratos de venda com situação Ativo ou Concluído e data de venda dentro do ano.
Se o contrato tiver o campo % DIMOB preenchido nos proprietários, a declaração segue esse percentual, independente de quanto cada um recebeu de repasse. Em branco, o sistema usa a porcentagem do repasse.
Filtros
Os filtros ficam na barra logo abaixo do título. Clique no nome do filtro, ajuste e clique em Aplicar.
Filtro | O que faz |
|---|---|
Período | Campo Ano: o ano-calendário da declaração. A tela abre no ano anterior ao atual, que é o que se declara no ano corrente. |
Vínculos | Restringe a declaração por Imóvel, Proprietário, Inquilino, Contrato ou Empresa. Ao escolher uma empresa, o cabeçalho do arquivo usa os dados dela, cadastrados em Configurações > Empresas / Filiais. |
Situação | Campo Tipo de Contrato: Anual, Temporada ou Venda. Sem nenhum marcado, entram todos. |
Exibição | Opção Valores por mês: abre, abaixo de cada locação, os doze meses com aluguel, comissão e imposto. Muda só a tabela, não o arquivo. |
O botão redondo no começo da barra gera o relatório de novo com os filtros atuais. Quando algum filtro sai do padrão, aparece Limpar, que volta tudo ao recorte de abertura.
Como gerar
1. Confira o Ano no filtro Período.
2. Se precisar, restrinja por empresa, contrato ou pessoa em Vínculos, ou por tipo de contrato em Situação.
3. Clique em Gerar, no alto da tela. O sistema monta a declaração e mostra os cartões de resumo, o botão do arquivo e as tabelas de vendas e locações.
4. Clique em Arquivo DIMOB foi gerado com sucesso. Clique para Baixar! para salvar o arquivo e importar no programa da DIMOB.
Se nenhum contrato marcado teve movimento no ano, a tela avisa que o arquivo sairia apenas com o cabeçalho. Confira o ano, os filtros e a chave DIMOB nos contratos e nos itens de lançamento antes de entregar à Receita.
Como ler o relatório
Os cartões do topo resumem o que o arquivo declara:
Cartão | O que mostra |
|---|---|
Registros declarados | Quantidade de linhas do arquivo. Cada linha é um contrato + proprietário + inquilino, então não é a quantidade de contratos. |
Aluguel declarado | Soma do aluguel das locações no ano-calendário. |
Venda declarada | Soma do valor das vendas no ano-calendário. |
Comissão declarada | Comissões de locações e vendas somadas. |
Imposto retido | Imposto retido nas locações. Venda não tem retenção na DIMOB. |
Proprietários declarados | Quantidade de proprietários diferentes no arquivo. |
A tabela Vendas traz uma linha por venda:
Coluna | O que mostra |
|---|---|
Contrato | Tipo e código do contrato, com link para abrir. |
Imóvel | Título, código e endereço do imóvel. |
Proprietário | Vendedor declarado, com CPF/CNPJ. |
Comprador | Comprador declarado, com CPF/CNPJ. |
Data Assinatura | Data de assinatura do contrato. |
Data Venda | Data da venda, que define em que ano ela entra. |
Venda | Valor da venda declarado, proporcional à participação do proprietário e do comprador. |
Comissão | Comissão da venda, na mesma proporção. |
Imposto | Sempre "—": a DIMOB não declara imposto retido em venda. |
A tabela Locações traz uma linha por contrato, proprietário e inquilino:
Coluna | O que mostra |
|---|---|
Contrato | Tipo (Anual ou Temporada) e código do contrato. |
Imóvel | Título, código e endereço do imóvel. |
Proprietário | Locador declarado, com CPF/CNPJ. Quando o contrato tem % DIMOB, o percentual aparece ao lado. |
Inquilino | Locatário declarado, com CPF/CNPJ. Os demais inquilinos com percentual aparecem logo abaixo, cada um com a sua parte. |
Data Assinatura | Data de assinatura do contrato. |
Início da Locação | Data de início do contrato. |
Aluguel | Aluguel pago no ano. |
Comissão | Comissão da imobiliária no ano. |
Imposto | Imposto retido no ano. |
Com Valores por mês ligado no filtro Exibição, cada locação mostra os doze meses do ano, com aluguel, comissão e imposto de cada mês:
Conferir titularidade
O botão Conferir Titularidade lista os contratos de locação em que quem recebe o repasse não é quem será declarado à Receita. Ele usa os mesmos filtros da tela e pode ser usado antes ou depois de gerar.
O cartão Proprietários a conferir mostra quantos apareceram. Na tabela, cada linha traz o contrato, o imóvel, o proprietário, a parte dele no Repasse, o % DIMOB, a Conta do repasse e o motivo em O que conferir:
Motivo | O que significa |
|---|---|
Conta de terceiro | "O repasse vai para conta de outra pessoa (titular diferente do proprietário)". |
% diferente | "O % DIMOB é diferente da participação no repasse". |
Declara sem receber | "Declara na DIMOB sem receber repasse". |
Recebe sem declarar | "Recebe repasse e não declara na DIMOB". |
Fora do imóvel | "Não consta como proprietário no cadastro do imóvel". |
Divergência aqui não é necessariamente erro. É o que precisa ser confirmado com o cliente antes de entregar a declaração. Sem divergências, a tela mostra "Nenhuma divergência encontrada entre quem recebe o repasse e quem será declarado na DIMOB."
Quando a tela pede para corrigir cadastros
Se faltar um dado obrigatório, o arquivo não é gerado e a tela mostra "Corrija os cadastros abaixo para gerar o arquivo DIMOB". Cada linha traz o código do proprietário, do imóvel e do contrato, com link para abrir o cadastro, e o campo que falta.
Corrija os cadastros indicados e clique em Gerar de novo.
Opções
O botão de engrenagem no canto direito abre o menu de opções:
Opção | O que faz |
|---|---|
Contratos de Locação | Abre a lista de contratos de locação, onde se marca o contrato para a DIMOB. |
Contratos de Venda | Abre a lista de contratos de venda, origem das linhas do bloco Vendas. |
Demonstrativo de IR | Abre o informe que se entrega ao proprietário ou ao inquilino. |
Itens de Lançamento | Abre os itens de lançamento, onde fica a chave que faz o lançamento entrar na DIMOB. |
Configurações do Financeiro | Abre as configurações do Financeiro. |
Imprimir Relatório | Imprime a tela gerada, com o ano-calendário no subtítulo. |
Exportar para Planilha | Baixa as tabelas Vendas e Locações em planilha. |
Os atalhos só aparecem para quem tem permissão na tela de destino.
Perguntas frequentes
➜ Por que um contrato de locação não entrou na DIMOB? Confira três pontos: a chave DIMOB no contrato, a chave DIMOB no item de lançamento e se houve lançamento pago dentro do ano escolhido.
➜ Por que um contrato gera mais de uma linha? Porque cada linha é um contrato + proprietário + inquilino. Um contrato com dois proprietários gera duas linhas, e um contrato em que o inquilino mudou no ano gera uma linha para cada inquilino.
➜ Onde ficam os dados da imobiliária que vai declarar? Em Configurações > Configurações Gerais, aba Empresa: razão social, CNPJ/CPF, CPF do responsável juridicamente e endereço. Se você filtrar uma empresa em Vínculos, valem os dados dela em Configurações > Empresas / Filiais.
➜ O que faço com os proprietários a conferir? Abra o contrato pelo link da linha e confira os proprietários, o % DIMOB e a conta do repasse. Se estiver tudo certo com o cliente, a divergência pode ser mantida.
➜ Por que o imposto da venda aparece com um traço? Porque a DIMOB não declara imposto retido em venda. O imposto retido só existe nas locações.
➜ Qual a diferença entre a DIMOB e o Demonstrativo de IR? A DIMOB é o arquivo que a imobiliária entrega à Receita com todas as operações. O Demonstrativo de IR é o informe individual que você entrega ao proprietário ou ao inquilino.
Relatório de Demonstrativo de Imposto de Renda
O Demonstrativo de IR monta o informe que o proprietário ou o inquilino usa na própria declaração de Imposto de Renda. Para o proprietário, mostra o aluguel recebido, a comissão da imobiliária e o imposto retido. Para o inquilino, mostra o que ele pagou de aluguel.
O demonstrativo é sempre de uma pessoa por vez. Você escolhe a pessoa, o ano e o modelo, gera, confere na tela e envia por e-mail com o PDF anexado.
Para acessar, você precisa da permissão do item Relatórios > Fiscal > Demonstrativo de IR. O relatório depende do módulo Financeiro no plano da imobiliária.
Navegação no módulo
Rotina: Relatórios > Fiscal > Demonstrativo de IR
A tela abre com o aviso "Escolha a pessoa no painel Vínculos da barra: o demonstrativo é sempre de um proprietário ou de um inquilino." Sem a pessoa, nada é gerado.
Na lista e no cadastro de Pessoas, a ação Demonstrativo de IR abre esta tela com a pessoa já escolhida. Confira o Ano antes de enviar.
O que entra no demonstrativo
Entram só as faturas pagas de contratos marcados para a DIMOB, com lançamentos de itens também marcados para a DIMOB. É a mesma marcação usada em Gerar DIMOB, então o informe da pessoa conversa com o que a imobiliária declara à Receita.
Situação | Como o valor entra |
|---|---|
Modelo Anual | Faturas pagas dentro do ano escolhido. Um aluguel pago em outro ano entra no ano em que foi pago. |
Modelo Por período | Lançamentos pagos dentro do intervalo de datas escolhido. |
% DIMOB no contrato | Para o proprietário, o valor segue o % DIMOB dele no contrato, quando preenchido. |
Vários inquilinos | Para o inquilino, o valor segue o percentual de cada um no contrato. |
Filtros
Os filtros ficam na barra logo abaixo do título. Clique no nome do filtro, ajuste e clique em Aplicar.
Filtro | O que faz |
|---|---|
Período | Campo Ano, usado no modelo Anual, e campo Período (data inicial e final), usado no modelo Por período. A tela abre no ano anterior ao atual. |
Vínculos | Campo Cliente ou Fornecedor: a pessoa do demonstrativo, obrigatória. Campo Contrato: limita o informe a um ou mais contratos da pessoa. |
Situação | Escolha Proprietário ou Inquilino (o papel da pessoa no contrato) e o Modelo do Demonstrativo: Anual ou Por período. |
Se você escolher mais de uma pessoa em Vínculos, a barra avisa "O demonstrativo é de uma pessoa por vez: vale a primeira selecionada."
Como gerar
1. Em Vínculos, escolha a pessoa em Cliente ou Fornecedor e clique em Aplicar.
2. Em Situação, marque Proprietário ou Inquilino e o modelo.
3. Em Período, confira o Ano (modelo Anual) ou as datas (modelo Por período).
4. Clique em Gerar. A tela mostra os cartões de resumo, um bloco por contrato e o quadro Resultado no fim.
Se a pessoa não tiver fatura paga no recorte, aparece "Nenhum lançamento no ano-calendário". Confira o ano, o papel escolhido e os contratos selecionados.
Como ler o relatório
Os cartões do topo resumem o demonstrativo:
Cartão | O que mostra |
|---|---|
Rendimentos (Créditos) | Soma dos créditos do recorte, o mesmo valor do rodapé. |
Comissões (Débitos) | Soma das comissões da imobiliária. Só aparece quando a comissão é exibida. |
Total Geral | Créditos menos débitos. O imposto retido não entra nesta conta. |
Contratos no demonstrativo | Quantos contratos têm fatura paga e marcada para a DIMOB. Cada um vira um bloco. |
Imóveis envolvidos | Quantidade de imóveis diferentes entre esses contratos. |
Cada contrato vira um bloco. O cabeçalho do bloco traz:
Parte | O que mostra |
|---|---|
Beneficiário(s) | Proprietário que recebe o aluguel, com código e CPF/CNPJ. Para o inquilino, aparecem todos os proprietários do contrato. |
Pagador | Quem paga o aluguel, com código e CPF/CNPJ. Havendo outros inquilinos com percentual, eles aparecem logo abaixo, cada um com a sua parte. |
Imóvel / Contrato | Código do contrato, código do imóvel, ano, título e endereço do imóvel, e a empresa da imobiliária com o CNPJ. |
No modelo Anual, o bloco tem uma linha por mês:
Coluna | O que mostra |
|---|---|
Mês | Mês do ano, de janeiro a dezembro. |
Rendimento Bruto | Aluguel recebido pelo proprietário no mês. No demonstrativo do inquilino, a coluna se chama Pagamento e mostra o que ele pagou. |
Comissão | Comissão da imobiliária no mês. Some quando a comissão está escondida para o inquilino. |
Imposto Retido | Imposto retido no mês. |
No modelo Por período, o bloco lista cada lançamento:
Coluna | O que mostra |
|---|---|
Competência | Data de competência do lançamento. |
Pagamento | Data em que o lançamento foi pago. |
Descrição | Item do lançamento, com a parcela ao lado. |
Valor | Valor do lançamento: verde quando é crédito, vermelho quando é débito. |
Saldo | Saldo acumulado do bloco até aquela linha. |
O quadro Resultado, no fim da tela, repete os Créditos, os Débitos e o Total Geral.
Para o inquilino, a comissão pode ficar escondida. Isso é definido em Configurações > Financeiro > Configurações Gerais, aba Central do Cliente, na opção "Esconder valor de comissão no IR do inquilino". Para o proprietário, a comissão sempre aparece.
Enviar por e-mail
Depois de escolher a pessoa, o botão Enviar por e-mail fica disponível. Ele abre o formulário de envio de mensagem já com a pessoa, o e-mail dela e o assunto "Demonstrativo de Imposto de Renda - Ano" seguido do ano. O formulário avisa que "O Demonstrativo de Imposto de Renda selecionado será anexado automaticamente no envio por E-mail."
O PDF anexado segue os mesmos filtros da tela: pessoa, ano ou período, papel, modelo e contratos.
Opções
Opção | O que faz |
|---|---|
Gerar DIMOB | Abre a declaração que se entrega à Receita, com a mesma marcação. |
Manutenção de Faturas | Abre as faturas, para conferir se a fatura está paga. |
Contratos de Locação | Abre os contratos, onde se marca o contrato para a DIMOB. |
Itens para Lançamentos | Abre os itens, onde fica a marca que faz o lançamento entrar no demonstrativo. |
Configurações Gerais | Atalho Configurações Gerais do Financeiro: abre as configurações do Financeiro, onde fica a opção de esconder a comissão do inquilino. |
Imprimir Relatório | Imprime a tela, com o ano, o modelo e o papel no subtítulo. |
Exportar para Planilha | Baixa os blocos dos contratos em planilha. |
Os atalhos só aparecem para quem tem permissão na tela de destino.
Perguntas frequentes
➜ Por que o valor não é igual a doze aluguéis? Porque o demonstrativo considera o que foi pago dentro do ano. Um aluguel pago em atraso, no ano seguinte, entra no ano do pagamento.
➜ Consigo gerar para várias pessoas de uma vez? Não. O demonstrativo é de uma pessoa por vez. Se você escolher mais de uma, vale a primeira selecionada.
➜ Por que a comissão não aparece? No demonstrativo do inquilino, a comissão some quando a opção "Esconder valor de comissão no IR do inquilino" está ligada nas configurações do Financeiro.
➜ Por que uma fatura paga não aparece? Confira se o contrato e o item de lançamento estão marcados para a DIMOB e se o pagamento caiu dentro do ano ou do período escolhido.
➜ Até que ano posso voltar? O campo Ano mostra do próximo ano até seis anos atrás. Para outro intervalo, use o modelo Por período. O "Ano inicial" das configurações do Financeiro limita só o que o inquilino vê na Central do Cliente.
➜ Qual a diferença entre o Demonstrativo de IR e a DIMOB? A DIMOB é o arquivo que a imobiliária entrega à Receita com todas as operações. O Demonstrativo de IR é o informe individual que você entrega ao proprietário ou ao inquilino.