Contrato de Venda

Como cadastrar um contrato de venda
Como criar aditivos aos contratos de venda

Como cadastrar um contrato de venda

O Contrato de Venda registra as principais informações de uma transação imobiliária, como compradores, proprietários, imóvel, valor da venda, comissão da imobiliária e divisão dos valores entre os envolvidos.

A partir desse contrato, o sistema permite gerar as faturas da comissão, controlar os repasses aos corretores e utilizar as informações nos processos de VGV e DIMOB.

Diferente do contrato de locação, o contrato de venda não possui cobrança recorrente. O faturamento está relacionado principalmente à comissão da venda, que pode ser distribuída entre diferentes pagadores.

Navegação no Módulo

Rotina: Financeiro > Contratos > Contratos de Venda > Para iniciar um novo cadastro, clique em Adicionar.

Para iniciar um novo cadastro, clique em Adicionar.

Cadastrando a venda - Aba Dados da venda

Na aba Venda, são preenchidas as principais informações da transação.

Campo	Descrição
Empresa	Define a empresa responsável pelo contrato. O preenchimento é obrigatório.
Referência	Permite informar um código ou identificação interna utilizada pela imobiliária.
Negócio	Permite vincular o contrato ao negócio do funil que originou a venda.
Imóvel	Define o imóvel negociado. O preenchimento é obrigatório.
Data da Venda	Define a data em que a venda foi realizada. O preenchimento é obrigatório.
Assinado em	Permite registrar a data de assinatura do contrato.
Valor da Venda	Define o valor total da transação. O preenchimento é obrigatório.
Ativo	Define a situação do contrato dentro da imobiliária.
Responsável pelo Contrato	Define o usuário responsável pelo contrato. O preenchimento é obrigatório.
Tags para o Contrato	Permite adicionar identificações para facilitar a organização e localização do contrato.

Valores de comissão da venda

A comissão da imobiliária pode ser informada em percentual ou valor.

Os dois campos são recalculados automaticamente entre si conforme as informações da venda.

Campo	Descrição
Percentual da Comissão	Define qual percentual do valor da venda corresponde à comissão da imobiliária.
Valor da Comissão	Define diretamente o valor financeiro da comissão.

Atenção: Utilize a trava no campo que não deve ser recalculado automaticamente durante alterações na comissão.

Complementos da venda

Também podem ser configuradas informações complementares relacionadas à transação.

Campo	Descrição
Tipo de Contrato	Define a modalidade utilizada na venda. O preenchimento é obrigatório.
Retenção de NFS	Define o percentual de retenção de impostos relacionado à nota fiscal de serviço.
Permissão de Acesso	Define quais usuários poderão visualizar o contrato na listagem e nos relatórios.
Despachante	Permite informar o profissional responsável por auxiliar os envolvidos nos processos relacionados à transação.
Procurador Proprietário	Permite informar a pessoa que representa o proprietário por meio de procuração.

Definindo Compradores e proprietários do imóvel

O contrato pode possuir mais de um comprador e mais de um proprietário. Para cada pessoa, é possível definir sua participação percentual na transação.

Grupo	Descrição
Compradores do Imóvel	Permite adicionar as pessoas do tipo Comprador relacionadas à aquisição do imóvel.
Proprietários do Imóvel	Permite adicionar as pessoas do tipo Proprietário responsáveis pela venda.
Percentual	Define a participação de cada pessoa na transação.

Para gerar as faturas da comissão, é necessário possuir compradores ou proprietários cadastrados no contrato, pois são essas pessoas que poderão ser utilizadas como pagadores durante o rateio do faturamento.

Comissionados da venda - corretor que vai receber valores sobre a comissão da imobiliária

Os comissionados representam os usuários ou corretores que participarão da divisão da comissão da venda.

Campo	Descrição
Tipo do Envolvido	Define o papel desempenhado pelo profissional na venda, como captador, vendedor ou outro tipo configurado.
Tipo do Item	Define como vai ser paga a comissão, se vai direto para o corretor ou se vai ser repassada.
Corretor	Define o corretor relacionado à comissão.
Comissão	Define o percentual da comissão destinado ao envolvido.
Valor	Apresenta ou permite definir o valor correspondente à comissão do envolvido.

Os campos de percentual e valor são recalculados entre si conforme as alterações realizadas.

Importante também entender a importância do campo “Tipo do Item”: quando selecionado “Comissão direta ao corretor”, o valor do corretor não conta no repasse de comissão e nem no cálculo de comissionamento. Já o item “Repasse de Comissão” conta: ele entra diretamente como uma comissão a ser paga pela imobiliária.

Gerando as parcelas de comissão - Aba de Financeiro

A aba Financeiro fica disponível após a gravação do contrato. Você irá gerar as faturas. Para isso, clique em “Gerar Parcelas”.

Neste momento irá abrir o rateio do faturamento, onde você irá definir quem paga a comissão (definir pagador, quantidade de parcelas, vencimento e método de cobrança) e irá visualizar quem recebe comissão sobre aquela fatura. Se tudo estiver de acordo, clique em “Gerar Faturas”.

No topo também você pode identificar de forma mais clara como ficou todo o rateio:

Informação	Descrição
Comissão total	Apresenta o valor total da comissão calculada sobre a venda.
Recebido direto pelo corretor	Apresenta valores recebidos diretamente pelo corretor e que não precisam ser cobrados do cliente.
Já faturado	Apresenta a soma das faturas já geradas para o contrato.
A faturar	Apresenta o valor que ainda precisa ser cobrado.
Distribuído	Apresenta quanto já foi distribuído entre os pagadores configurados.
Saldo	Apresenta quanto ainda falta distribuir para completar o faturamento.

Dividindo a cobrança entre pagadores, no caso de haver mais de um

Ainda na aba de rateio, se, por exemplo, tiver mais de um pagador, você pode fazer o rateio entre eles.

A comissão pode ser distribuída entre compradores e proprietários cadastrados no contrato.

Campo	Descrição
Pagador	Define quem será responsável pelo pagamento daquela parte da comissão.
Valor	Define o valor atribuído ao pagador.
Parcelas	Define em quantas cobranças o valor será dividido.
1º Vencimento	Define a data de vencimento da primeira parcela.
Cobrança	Define o método utilizado para cobrança das faturas.

Também estão disponíveis atalhos para agilizar a distribuição:

Opção	Descrição
Dividir Igual	Distribui igualmente o valor entre os pagadores configurados.
Adicionar Pagador	Adiciona uma nova pessoa ao rateio da cobrança.
Atualizar	Recalcula a prévia do faturamento considerando os valores atuais do contrato e das comissões.

Após tudo conferido, a fatura gerada fica desta forma:

Atenção: As faturas somente podem ser geradas quando o Saldo da distribuição chegar a R$ 0,00. Caso exista valor faltando ou excedente, ajuste o rateio antes de continuar.

Atenção: A empresa precisa possuir o Item para Venda configurado para que as faturas sejam criadas. Essa configuração fica em Configurações > Empresas > aba Financeiro.

Caso algum valor seja alterado depois da geração da prévia, utilize Atualizar antes de confirmar o faturamento.

Aba de Documentos

A aba Documentos reúne os arquivos e documentos relacionados à transação.

Recurso	Descrição
Anexos avulsos	Permite armazenar arquivos relacionados ao contrato.
Assinatura digital	Permite disponibilizar documentos para assinatura eletrônica.
Vistorias	Apresenta as vistorias vinculadas ao contrato de venda.

Os anexos avulsos permitem adicionar até 100 arquivos, com limite de 20 MB por arquivo.

Complementos

A aba Complementos concentra configurações adicionais relacionadas à venda.

Campo	Descrição
Nota Fiscal de Serviço	Define as regras relacionadas à emissão de nota fiscal para o contrato.
DIMOB	Define se as informações da venda serão consideradas na geração da DIMOB.
Ocultar PIX na tela de pagamento	Oculta a opção de pagamento via PIX quando aplicável.
Testemunhas	Permite cadastrar a primeira e a segunda testemunha utilizadas nos documentos.
Observações internas para a Imobiliária	Permite registrar informações de uso interno.
Cláusulas adicionais sobre a venda	Permite adicionar informações contratuais complementares.
Equipe de Vendas	Permite relacionar a equipe responsável pela negociação.

Perguntas frequentes

➜ Mudei o valor da comissão e o percentual também mudou. Como evitar? Utilize a trava ao lado do campo que deve permanecer fixo antes de realizar a alteração.

➜ O botão para gerar as faturas não está disponível. Verifique se o Saldo do rateio está em R$ 0,00. Todo o valor da comissão precisa estar distribuído entre os pagadores.

➜ O sistema informa que não existem compradores ou proprietários. Cadastre os envolvidos na aba Venda antes de realizar o faturamento.

➜ O sistema solicita a configuração do Item para Venda. Configure o item em Configurações > Empresas > aba Financeiro e depois abra novamente o rateio.

➜ O valor da venda foi renegociado e aumentou. Como faço a alteração? Utilize o Aditivo de valor e escolha como o acréscimo deverá ser tratado nas faturas.

➜ Após o aditivo, os relatórios de VGV de períodos anteriores também mudaram. Os relatórios utilizam o valor atual registrado no contrato, portanto alterações no valor podem refletir nas informações apresentadas.

➜ A aba Financeiro está desabilitada. As áreas de faturas e lançamentos ficam disponíveis após a gravação inicial do contrato.

➜ Onde acompanho o repasse das comissões aos corretores? Utilize o atalho disponível na aba Financeiro para acessar o saldo de comissões relacionado ao contrato.

Como criar aditivos aos contratos de venda

O aditivo permite alterar condições de um contrato de venda já existente sem precisar criar um novo contrato.

Esse recurso é utilizado principalmente quando o valor da venda sofre um acréscimo depois que o contrato já foi cadastrado ou as faturas da comissão já foram geradas.

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Aplicando o aditivo ao contrato

Você irá clicar no botão de engrenagem e, em seguida, vai clicar em “Criar Aditivo”, conforme a imagem abaixo.

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Na primeira etapa, devem ser informados os valores relacionados à alteração do contrato.

Campo	Descrição
Valor atual do contrato	Apresenta o valor registrado atualmente no contrato. O campo é apenas informativo.
Valor do acréscimo	Define quanto será acrescentado ao contrato. O valor deve ser maior que zero.
Novo valor do contrato	Apresenta automaticamente o novo total, considerando o valor atual somado ao acréscimo informado.

Aplicando o acréscimo nas faturas

Após informar o valor, deve ser definido como o acréscimo será tratado nas faturas do contrato.

Ao escolher “Distribuir a partir de uma fatura”, o sistema pede a partir de qual fatura:

Opção	Descrição
Não editar faturas	Altera somente o valor total do contrato, sem modificar ou criar faturas.
Distribuir a partir de uma fatura	Distribui igualmente o valor do acréscimo entre as faturas em aberto a partir da fatura selecionada, incluindo-a.
Criar uma fatura extra	Gera uma nova fatura com o valor do acréscimo, sem alterar as faturas existentes. O vencimento e a competência são definidos com a data atual.

Ao utilizar Criar uma fatura extra, a tela de manutenção da nova fatura é aberta após a confirmação do aditivo.

Atenção: Ao selecionar Não editar faturas, o valor total do contrato ficará maior que a soma das faturas existentes. Relatórios como VGV e DIMOB utilizam o valor atual do contrato, e não necessariamente a soma das cobranças emitidas.

Comissão sobre o acréscimo

Caso o valor adicional também deva gerar comissão para o corretor, utilize a opção correspondente.

Opção	Descrição
Recalcular a comissão do corretor sobre o acréscimo	Calcula a comissão proporcional sobre o valor acrescentado e cria um novo item de comissão, sem alterar a comissão original do contrato.

O sistema também pode apresentar avisos quando o recálculo da comissão não produzir resultado.

Situação	Comportamento
Recálculo desativado com percentual de comissão configurado	O sistema pode alertar que existe uma comissão definida no contrato e sugerir a ativação do recálculo.
Percentual de comissão zerado	Não existe percentual disponível para calcular uma comissão sobre o acréscimo.
Acréscimo insuficiente	O valor acrescentado pode ser pequeno demais para gerar uma comissão considerando o percentual atual.

Motivo e notificações

Também é possível registrar o motivo da alteração e comunicar as partes relacionadas à venda.

Campo ou opção	Descrição
Motivo / observação do aditivo	Permite registrar a justificativa e informações adicionais sobre a alteração realizada.
Enviar e-mail de notificação ao Comprador	Envia uma comunicação ao comprador utilizando o modelo de documento selecionado.
Enviar e-mail de notificação ao Vendedor	Envia uma comunicação ao proprietário ou vendedor utilizando o respectivo modelo.

Finalizando o aditivo ao contrato

Você irá clicar em "Mostrar Prévia do Aditivo" para visualizar uma prévia do que foi alterado:

Na sua sequência, se tudo está de acordo, clique em “Confirmar Aditivo” para finalizar e gerar as faturas do Aditivo (se houver).

Ao confirmar o aditivo, o valor registrado no contrato é atualizado e passa a ser utilizado pelos processos e relatórios que consultam essa informação.

Atenção: A alteração do valor do contrato pode refletir retroativamente em relatórios de venda, como DIMOB e VGV, pois esses relatórios consideram o valor atual registrado no contrato.

Atenção: O aditivo não realiza automaticamente a emissão de uma nova Nota Fiscal de Serviço.

Perguntas frequentes

➜ A venda foi renegociada para um valor maior. Preciso criar outro contrato? Não. Utilize o Aditivo para registrar o acréscimo no contrato existente.

➜ Quero distribuir o acréscimo entre as parcelas que ainda estão em aberto. Utilize Distribuir a partir de uma fatura e selecione a primeira cobrança que deverá receber parte do valor.

➜ Quero cobrar o acréscimo separadamente. Utilize Criar uma fatura extra para gerar uma nova cobrança sem alterar as faturas existentes.

➜ Fiz o aditivo e o VGV de um período anterior também mudou. Isso pode ocorrer porque os relatórios de venda utilizam o valor atual registrado no contrato.

➜ A comissão do corretor não foi recalculada. Verifique se Recalcular a comissão do corretor sobre o acréscimo estava ativado, se existe percentual de comissão configurado e se o valor do acréscimo é suficiente para gerar a comissão.

➜ O aditivo gera automaticamente a nota fiscal do acréscimo? Não. A emissão da nota fiscal deve ser tratada separadamente conforme as configurações financeiras utilizadas.