# Como funciona a Ordem de Serviço (Manutenção)

A **Ordem de Serviço (OS)** organiza as manutenções e os reparos pedidos num ticket. Nela você registra o que vai ser feito, quem vai fazer e quando, e lança os valores do serviço: quanto será cobrado do proprietário ou do inquilino e quanto será pago ao prestador. Cada valor passa pela aprovação da sua equipe antes de ser pago, e a OS gera o documento pronto para imprimir ou mandar assinar.

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##### **Navegação no Módulo**

[![OS.gif](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/os.gif)](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/os.gif)

A Ordem de Serviço fica dentro do ticket: **Tickets › Tickets › abra o ticket › seção Manutenções / Ordens de Serviço**

<p class="callout info">Ela também aparece em **Contratos › abra o contrato › aba Tickets**, nos tickets ligados àquele contrato.</p>

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##### **Antes de começar**

A Ordem de Serviço faz parte do módulo **Tickets**, que é contratado à parte. Se o menu Tickets não aparece para você, fale com o nosso atendimento.

Seu usuário também precisa das permissões certas. O administrador da conta libera em **Administrador › Usuários › Grupos de Usuários**:

<table id="bkmrk-permiss%C3%A3oonde-ficao-"><colgroup><col></col><col></col><col></col></colgroup><tbody><tr><th>Permissão

</th><th>Onde fica

</th><th>O que libera

</th></tr><tr><td>Manutenções/Ordens de Serviço — Cadastrar, Editar, Deletar

</td><td>Tickets

</td><td>Abrir, alterar e excluir ordens de serviço

</td></tr><tr><td>Manutenção de Ticket

</td><td>Aprovações e Pendências

</td><td>Aprovar ou reprovar os valores das ordens de serviço

</td></tr><tr><td>Editar lançamentos

</td><td>Financeiro

</td><td>Abrir os lançamentos de dentro da OS

</td></tr></tbody></table>

> ⚠️ A Ordem de Serviço é de uso **interno** da imobiliária. O inquilino e o proprietário que abrem o ticket pela Área do Cliente **não veem** a OS, os valores nem o prestador.

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##### **Abrir uma Ordem de Serviço**

[![image.png](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/scaled-1680-/L2zimage.png)](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/L2zimage.png)

1. Abra o ticket e, na seção **Manutenções / Ordens de Serviço**, clique em **Cadastrar Manutenção / OS**.
2. Preencha os campos e clique em **Gravar**.

[![image.png](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/scaled-1680-/d4jimage.png)](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/d4jimage.png)

<table id="bkmrk-campopara-que-served"><colgroup><col></col><col></col></colgroup><tbody><tr><th>Campo

</th><th>Para que serve

</th></tr><tr><td>**Descrição**

</td><td>O serviço a ser feito (obrigatório). Exemplo: "Troca do sifão da pia da cozinha"

</td></tr><tr><td>**Data Agendada**

</td><td>Dia e hora combinados com o prestador

</td></tr><tr><td>**Prestador de Serviço**

</td><td>A pessoa ou empresa que vai fazer o serviço (ela precisa estar cadastrada em Pessoas)

</td></tr><tr><td>**Responsável pelo Pagamento**

</td><td>Quem paga: Proprietário, Inquilino ou Imobiliária

</td></tr><tr><td>**Observações**

</td><td>Qualquer informação extra para a equipe

</td></tr></tbody></table>

Um ticket pode ter quantas ordens de serviço forem necessárias, por exemplo uma para o encanador e outra para o eletricista.

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##### **Lançar as despesas da OS**

[![image.png](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/scaled-1680-/tb8image.png)](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/tb8image.png)

Depois que a OS é gravada, aparece a seção **Despesas / Lançamentos**.

1. Clique em **Adicionar Despesa**.
2. Abre a tela de lançamento do Financeiro, já com o imóvel, o contrato e o negócio do ticket preenchidos.
3. Informe a pessoa, o valor e o vencimento, e grave.
4. O lançamento volta ligado à OS e já segue para aprovação.

O sistema identifica sozinho a quem cada lançamento se refere:

<table id="bkmrk-lan%C3%A7amentoaparece-co"><colgroup><col></col><col style="width: 525px;"></col></colgroup><tbody><tr><th>Lançamento

</th><th>Aparece como

</th></tr><tr><td>Crédito (valor a pagar a alguém)

</td><td>**Prestador**

</td></tr><tr><td>Débito para o inquilino do contrato

</td><td>**Inquilino**

</td></tr><tr><td>Qualquer outro débito

</td><td>**Proprietário**

</td></tr></tbody></table>

Quando a OS tem mais de um lançamento, a última linha mostra o **Saldo Imobiliária**: a diferença entre o que será cobrado e o que será pago ao prestador.

Cada lançamento mostra a sua situação:

<table id="bkmrk-situa%C3%A7%C3%A3osignificadoe"><colgroup><col></col><col style="width: 673px;"></col></colgroup><tbody><tr><th>Situação

</th><th>Significado

</th></tr><tr><td>**Em Aprovação**

</td><td>Aguardando aceite na central de aprovações. Ainda não pode ser pago

</td></tr><tr><td>**Liberado**

</td><td>Aprovado e pronto para pagamento

</td></tr><tr><td>**Pago**

</td><td>Já foi pago no Financeiro

</td></tr></tbody></table>

> ⚠️ Não é possível ligar à OS um lançamento que já foi pago. O pagamento só acontece depois da aprovação.

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##### **Aprovar a Ordem de Serviço**

A aprovação é feita **por lançamento**, e não pela OS inteira. Quem aprova:

1. Na OS, clica em **Aprovar OS** (ou acessa **Administrador › Aprovações e Pendências**). A central abre numa nova guia, já filtrada por ordens de serviço.
2. Confere o lançamento e **aprova** ou **reprova**.

<table id="bkmrk-o-que-aconteceresult"><colgroup><col></col><col></col></colgroup><tbody><tr><th>O que acontece

</th><th>Resultado

</th></tr><tr><td>Lançamento **aprovado**

</td><td>Ele fica liberado para pagamento

</td></tr><tr><td>**Todos** os lançamentos da OS aprovados

</td><td>A OS passa para **Aprovada** sozinha

</td></tr><tr><td>Lançamento **reprovado**

</td><td>Ele é excluído do Financeiro e o fato fica registrado no histórico do ticket

</td></tr><tr><td>Lançamento novo numa OS aprovada

</td><td>A OS volta para **Pendente** até esse lançamento ser aprovado

</td></tr></tbody></table>

**Quem e quantas pessoas precisam aprovar** é definido em: **Configurações › Aprovações e Pendências › aba Financeiro › Ordens de Serviço (Manutenção)**

Lá você cria regras por **Valor Mínimo** e escolhe quantos **Aprovadores** cada faixa exige. Exemplo: até R$ 500,00 não precisa de aprovação; acima de R$ 500,00, um aprovador; acima de R$ 2.000,00, dois.

> ⚠️ Se nenhuma regra estiver configurada, os lançamentos da OS são **liberados na hora**, sem passar pela central.

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##### **Gerar o documento da Ordem de Serviço**

[![image.png](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/scaled-1680-/xBKimage.png)](https://ajuda.apresenta.me/uploads/images/gallery/2026-10/xBKimage.png)

Na seção **Documentos / Ordem de Serviço** da OS:

1. Clique em **Adicionar Documento** e escolha o modelo **Ordem de Serviço de Manutenção (Padrão)**.
2. Clique em **Criar**. O documento vem preenchido com a imobiliária, o imóvel, o proprietário, o inquilino, o prestador, a data agendada, o responsável pelo pagamento, a situação da OS e a tabela de despesas.
3. Você pode ver, editar, imprimir ou mandar o documento para **assinatura digital**.

Para criar um modelo com a cara da sua imobiliária, acesse **Documentos › Modelos** e cadastre um modelo do tipo **Ordem de Serviço - Manutenção**.

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##### **Situações da Ordem de Serviço**

<table id="bkmrk-situa%C3%A7%C3%A3oquando-acont"><colgroup><col style="width: 170px;"></col><col></col></colgroup><tbody><tr><th>Situação

</th><th>Quando acontece

</th></tr><tr><td>**Pendente**

</td><td>A OS acabou de ser aberta, ainda não tem lançamentos ou tem algum lançamento aguardando aprovação

</td></tr><tr><td>**Aprovada**

</td><td>Todos os lançamentos foram aprovados

</td></tr><tr><td>**Rejeitada**

</td><td>Alguém da equipe clicou em **Rejeitar OS**

</td></tr></tbody></table>

A situação é controlada pelo sistema e não pode ser alterada à mão. Enquanto houver OS pendente, o topo do ticket mostra um aviso com a quantidade (ex.: **2 OS pendentes**). Clique nele para ir direto à lista.

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#### **Perguntas frequentes**

**➜ O inquilino consegue ver a ordem de serviço pela Área do Cliente?**

Não. Ele acompanha o ticket normalmente, mas a OS, os valores e o prestador são só da equipe da imobiliária.

**➜ Posso pagar o prestador antes da aprovação?**

Não. Enquanto o lançamento estiver **Em Aprovação**, o Financeiro bloqueia o pagamento. Ele é liberado assim que for aprovado.

**➜ Por que a minha OS aprovada voltou para Pendente?** Porque foi lançada uma despesa nova nela. A OS volta a ficar **Aprovada** quando essa despesa for aprovada.

**➜ O que acontece quando eu rejeito uma OS?** Todos os lançamentos dela são excluídos do Financeiro, e a rejeição fica registrada no histórico do ticket. Depois de rejeitada, a OS não aceita novas despesas.

**➜ Não consigo rejeitar nem excluir a OS. Por quê?** Algum lançamento dela já foi pago ou conciliado. Estorne o pagamento no Financeiro primeiro e depois tente de novo.

**➜ Se eu remover uma despesa da OS, o lançamento continua no Financeiro?** Não. Ao remover a despesa, o lançamento é excluído do Financeiro também. O sistema pede confirmação antes.

**➜ A OS precisa ter prestador e data?** Não. Só a **Descrição** é obrigatória. O prestador e a data podem ser informados depois, quando o serviço for combinado.

**➜ Não aparece a seção de Ordens de Serviço no ticket.** Ela só aparece depois que o ticket é gravado, e apenas para usuários com a permissão **Manutenções/Ordens de Serviço**. Peça ao administrador da conta para liberar no seu grupo de usuários.

**➜ Não quero aprovar despesa pequena. Dá para dispensar?** Sim. Em **Configurações › Aprovações e Pendências**, crie a regra só a partir do valor que precisa de aprovação. Abaixo dele, os lançamentos são liberados na hora.